Что на самом деле делает владелец квартиры под сдачу
- ищет жильца: фото, объявление, звонки, показы по вечерам;
- проверяет его и заключает договор, принимает квартиру по описи;
- платит налог с аренды и следит за сроками;
- отвечает на «сломалась стиралка» в субботу утром;
- между жильцами – уборка, мелкий ремонт, поиск нового, месяц без дохода;
- раз в несколько лет – обновление ремонта и мебели.
Если жилец хороший и живёт годами, работы немного. Если меняется каждые полгода, это вполне себе подработка. Доход при этом скромный: аренда квартиры, купленной без ипотеки, даёт в Петербурге порядка 6–7% годовых до налога. Как это посчитать на своих цифрах – в разборе доходность сдачи квартиры в аренду.
Управляющая компания: пассивно, но дороже
Работу можно отдать управляющей компании или агенту по доверительному управлению. Они ищут жильцов, принимают оплату, решают поломки. Платите вы долей от аренды или фиксированной суммой, и доходность становится ниже. Перед договором я смотрю три вещи: сколько они берут, кто платит за ремонт после жильца и как расторгнуть договор, если вас что-то не устроит.
Посуточная аренда – вообще не пассив
Заезды, уборка, бельё, переписка с гостями, отзывы. На бумаге доход выше, по сути это маленькая гостиница. Сравнение двух форматов – в разборе посуточная или долгосрочная аренда.
Что действительно не требует участия
- вклады и накопительные счета;
- облигации, особенно если держать их до погашения;
- паи фондов недвижимости – объектами занимается управляющая компания, вы владеете паем, а не квартирой.
Плата за отсутствие забот – то, что результат зависит от банка, эмитента или управляющей компании, а не от вас.
Как устроено у нас – и почему я не называю это пассивом
В нашем проекте квартиру ищем, ремонтируем и продаём мы, а инвестор принимает решения в ключевых точках: покупка, смета, цена продажи. Квартира при этом оформлена на него, чистая прибыль делится 50 / 50. Это меньше работы, чем самому вести объект, но это не «положил и забыл»: деньги работают в конкретной квартире, и у сделки есть риски. Как устроено участие – на странице флиппинг квартир, где риски – на странице безопасность инвестора.
Это не индивидуальная инвестиционная рекомендация: решение зависит от ваших целей, суммы и обстоятельств.