Формула без хитростей
Доходность = (аренда за год − простой − налог − расходы) / все вложения. Все вложения – это не только цена квартиры. Сюда входят ремонт, мебель, техника и расходы на сделку. Именно здесь чаще всего ошибаются: делят аренду на цену покупки и получают красивый процент, которого нет.
Условный пример: студия после ремонта
Возьмём студию с ценой и сметой как в нашем примере расчёта: покупка 5,3 млн ₽, ремонт с мебелью и техникой 1,1 млн ₽. Аренду поставим условно 38 000 ₽ в месяц – в реальности её нужно смотреть по объявлениям в своём доме.
- все вложения – 6 400 000 ₽ (без расходов на сделку, чтобы не усложнять);
- аренда за 12 месяцев – 456 000 ₽, это 7,1% «грязными»;
- минус месяц простоя в году – остаётся 418 000 ₽;
- минус налог самозанятого 4% – около 16 700 ₽;
- минус мелкий ремонт и износ – условно 20 000 ₽ в год, и налог на имущество – условно 5 000 ₽;
- итого около 376 000 ₽ в год, или примерно 5,9% годовых.
Это условный пример для арифметики, а не наш объект и не обещание. Но порядок цифр типичный: аренда квартиры, купленной без ипотеки, даёт в Петербурге около 6–7% годовых до налога и меньше после всех расходов.
Что ещё съедает доходность
- комиссия агента за поиск жильца – если ищете не сами;
- управляющая компания – если не хотите заниматься квартирой вообще;
- коммунальные платежи в простой – их платит собственник;
- ипотека – если платёж больше аренды, доходность уходит в минус, пока кредит не выплачен.
Что доходность в процентах не показывает
Рост стоимости квартиры за годы владения. Для доходной квартиры это часто главная часть результата: аренда платит за ожидание, а основной заработок приходит при продаже. Но рост цены не обязателен – по данным участников рынка, в 2025 году аренда студий и однушек в Петербурге даже подешевела примерно на 6%, а цены квартир в отдельные годы стоят на месте.
Поэтому мы стараемся покупать квартиры ниже рынка: тогда добавочная стоимость появляется сразу после ремонта, а не через годы. Как это устроено – доходная квартира под сдачу.