В чём зарабатывает флиппинг
Не на росте рынка, а на разнице между квартирой «как есть» и квартирой «готовой к жизни». Покупатель с ипотекой не может купить квартиру и ещё полтора миллиона вложить в ремонт – он ищет готовое. Мы закрываем этот разрыв: покупаем то, что неудобно другим, и продаём то, что удобно всем.
Чаще всего это студии и однокомнатные квартиры: на них самый широкий спрос и самый короткий срок продажи. Как мы их отбираем – в разборе какие квартиры подходят под флиппинг.
Пример расчёта по прошедшей сделке
- покупка студии – 5 300 000 ₽, ремонт с мебелью и техникой – 1 100 000 ₽, прочие расходы и налог – около 272 000 ₽;
- продажа – 7 900 000 ₽, чистая прибыль после налога – около 1 068 000 ₽;
- доля инвестора при разделе 50 / 50 – около 534 000 ₽, это около 8% за цикл в 3,5 месяца.
Подробно, с типичными ошибками расчёта, – в разборе как считать доходность флиппинга. Это пример, а не обещание: итог следующей сделки зависит от объекта и рынка.
Где кроются риски
Главный риск флиппинга – время. Если рынок остыл, квартира продаётся дольше, а деньги стоят. Поэтому у каждого объекта есть второй сценарий: сдать в аренду и продать позже как доходную квартиру. Второй риск – смета: вскрытые стены иногда добавляют работ. Смету мы считаем до покупки, а одновременно ведём не больше четырёх объектов.
Почему ремонт стоит от 1,1 млн ₽ с мебелью и техникой
- прямые контракты с поставщиками снижают стоимость материалов;
- своя бригада – нет наценки субподрядчиков;
- типовые проверенные решения экономят деньги и время;
- принцип «дорого выглядит – разумно стоит»: оптимизация на каждом этапе.