Долгосрочная аренда
- доход – ниже, но предсказуемый: одна сумма каждый месяц;
- время – несколько дней на поиск жильца раз в год-два, остальное – редкие поломки;
- износ – обычный;
- риск – простой между жильцами и проблемный арендатор.
Посуточная аренда
- доход – выше на бумаге, но зависит от загрузки: пустые ночи ничего не приносят;
- время – почти ежедневно: заезды, выезды, уборка, переписка, отзывы; либо управляющая компания за заметную долю дохода;
- расходы – уборка после каждого гостя, стирка белья, расходники, комиссия площадок бронирования, коммунальные платежи целиком на вас;
- износ – быстрее: мебель и техника работают как в гостинице;
- сезонность – в Петербурге летом и на крупные события спрос высокий, в ноябре и феврале загрузка проседает.
Как я сравниваю на цифрах
Для посуточной считаю не «цена ночи × 30», а «цена ночи × реальная загрузка» по месяцам, минус уборка, бельё, комиссии и коммуналка. Загрузку беру осторожную, по соседним квартирам на площадках бронирования, а не из рекламы управляющих компаний. Потом сравниваю с долгой арендой той же квартиры за вычетом месяца простоя.
Часто разница оказывается меньше, чем ожидали, а работы – в разы больше. Посуточная выигрывает в сильных туристических местах: центр, рядом с вокзалами, Невский, Петроградка. В спальном районе у метро долгая аренда обычно спокойнее и не хуже по итогу.
Соседи и правила
Поток гостей не нравится соседям, и это реальный риск: жалобы, конфликты с управляющей компанией. Законопроекты, которые ограничивают посуточную сдачу в жилых домах, обсуждаются уже несколько лет. Перед покупкой квартиры именно под посуточную аренду проверьте, какие правила действуют на тот момент, и почитайте чат дома.
Налоги
С посуточной аренды налоги те же, что с долгой: НДФЛ или налог самозанятого, если доход укладывается в лимит. Если сдача поставлена на поток и квартира работает как гостиница, могут добавиться обязанности средств размещения, в том числе туристический налог. В Петербурге он действует с 2025 года. Подробно о налогах – в разборе налог при сдаче квартиры.