Локация решает больше, чем ремонт
- метро пешком – 10–15 минут, не на автобусе; это первое, что фильтрует арендатор на сайте объявлений;
- рядом есть ради чего жить – работа, вузы, деловые центры, больницы: чем больше людей ездит в этот район каждый день, тем короче простой;
- обжитой район – магазины, аптека, остановки уже есть, а не «будут через пять лет».
Подробнее про части города – в разборе районы Петербурга для квартиры под сдачу.
Формат: студия, однушка или евродвушка
Под долгую аренду в Петербурге лучше всего работают студии и однокомнатные квартиры: на них самый широкий спрос. Евродвушка – кухня-гостиная плюс спальня – нравится парам, и сдаётся она дороже однушки при похожей цене. Большие квартиры сдавать сложнее: семья с детьми ищет долго и выбирает придирчиво. Отдельный разбор – студия или однушка под сдачу.
Дом и этаж
- кирпич, монолит или крепкая панель – без аварийности и без репутации «дома, где всё течёт»;
- не первый этаж, если есть выбор: сдаётся он нормально, но продаётся потом дольше и дешевле;
- лифт, если этаж выше третьего;
- нормальный подъезд – арендатор видит его раньше квартиры.
Как прикинуть доходность до покупки
Я делаю это за полчаса. Смотрю, за сколько сдаются похожие квартиры в том же доме или соседних, на крупных сайтах объявлений, и беру не самые дорогие, а средние. Умножаю на 11 месяцев – один месяц в году закладываю на простой. Делю на полную стоимость: цена квартиры, ремонт, мебель, расходы на сделку. Получается грубая доходность до налога.
При покупке без ипотеки в Петербурге она обычно около 6–7% годовых. Если у вас выходит заметно больше – перепроверьте аренду, если заметно меньше – квартира дорогая для аренды. Полный расчёт с налогами и расходами – в разборе доходность сдачи квартиры в аренду.
Стоит ли вообще покупать квартиру под сдачу
Стоит, если вы готовы держать её годами, деньги не понадобятся в ближайшее время, и вас устраивает скромная аренда плюс возможный рост цены. Не стоит, если квартира покупается в ипотеку и платёж больше аренды, или если вам нужен быстрый результат.
Мы обычно покупаем квартиры ниже рынка, ремонтируем и дальше решаем по рынку: продать или сдавать. Сдавать – значит работать как доходная квартира, пока не наступит хороший момент для продажи.