Новостройка: ставка на рост цены за время стройки
- срок – годы до сдачи дома и оформления собственности;
- защита денег – по договору долевого участия деньги лежат на эскроу-счёте в банке и переходят застройщику только после сдачи дома;
- доход до ключей – никакого; продать до сдачи можно только переуступкой права по договору;
- после ключей – квартира чаще всего без отделки или с простой отделкой, нужен ремонт и мебель, прежде чем сдавать.
Главный подвох новостройки для инвестора
Когда дом сдают, в нём одновременно появляются десятки квартир, купленных такими же инвесторами. Все хотят сдать или продать в одни и те же месяцы. Конкуренция давит на цены аренды и продажи как раз тогда, когда вы рассчитывали забрать прибыль. Плюс перенос сроков сдачи – обычное дело, а каждый месяц ожидания снижает доходность.
Вторичка: работает сразу
- срок – квартиру можно сдавать или ремонтировать с первого месяца;
- цена – видно реальные сделки в доме и районе, проще понять, дёшево или дорого;
- недооценка – на вторичке бывают квартиры дешевле рынка из-за ремонта, документов или спешки продавца, на этом и строится флиппинг;
- минус – нужна проверка документов и истории квартиры и честная оценка технического состояния.
Почему мы работаем со вторичкой
Наш цикл короткий – в среднем 3,5 месяца от покупки до денег в прошлых сделках. Ждать сдачи дома годами в такой модели нельзя, а недооценённую квартиру, которую можно улучшить ремонтом, находят именно на вторичном рынке. Поэтому новостройки до ключей мы не берём; готовые квартиры в сданных новых домах – берём, если цена ниже рынка.
Что проверять у вторички – в разборе как проверить квартиру перед покупкой. Про новостройки как способ вложения – в разборе как вложить деньги в недвижимость.