Студия: дешевле вход, выше конкуренция
- плюс – цена покупки ниже, а аренда ниже не пропорционально, поэтому доходность на рубль часто выше;
- плюс – меньше площадь, дешевле ремонт и коммунальные платежи в простой;
- минус – снимают в основном одиночки и студенты, они чаще переезжают, а каждый переезд – это простой и поиск нового жильца;
- минус – в новых районах студий построили очень много, и ваша конкурирует с десятками одинаковых в том же доме.
Однушка: дороже, но спокойнее
- плюс – отдельная кухня, её охотно снимают пары, и живут они дольше;
- плюс – при продаже круг покупателей шире: и для себя, и под сдачу, и родителям;
- минус – вход дороже, а аренда выше не настолько, чтобы доходность на рубль выросла.
Как сравниваю я
Беру две конкретные квартиры в одном районе и считаю по каждой: полная стоимость с ремонтом и мебелью, средняя аренда по соседним объявлениям, месяц простоя в год для студии и, скажем, половина месяца для однушки. Иногда студия выигрывает на процент-другой, иногда разница съедается простоем. Абстрактного ответа «студия всегда лучше» нет.
Ещё один вопрос, который многие забывают: что будет при продаже. Студию площадью 20 м² в доме, где таких сотни, продавать дольше, чем нормальную однушку. А продавать придётся почти наверняка.
Что мы берём под флиппинг и аренду
Основа – студии и однокомнатные квартиры у метро. В студиях ищем те, где есть нормальное окно, место под кухню и хранение, а не «пенал» с окном в торце. Однушки с удачной планировкой иногда превращаем в евродвушку, если перепланировку можно согласовать: такая квартира и сдаётся, и продаётся лучше. Критерии отбора – в разборе какие квартиры подходят под флиппинг.