Три способа заработать на перепродаже
- переуступка в новостройке – купить квартиру по договору долевого участия на раннем этапе стройки и продать право требования ближе к сдаче дома; доход – рост цены за время стройки;
- покупка со скидкой без вложений – найти продавца, которому срочно нужны деньги, купить ниже рынка и выставить по рыночной цене; доход – дисконт;
- флиппинг – купить квартиру, которая дешевле рынка из-за состояния или ситуации, сделать ремонт и продать готовой; доход – добавленная стоимость.
Почему мы занимаемся именно флиппингом
Переуступка – ставка на рост цен за год-два, и если рынок стоит, заработка нет. Покупка со скидкой без ремонта – это конкуренция с профессиональными выкупщиками за редкие срочные объекты. Во флиппинге доход создаётся работой: ремонтом, документами, упаковкой и продажей. Он меньше зависит от того, растёт ли рынок, и больше – от того, насколько точно посчитана сделка.
Как это устроено у нас: флиппинг квартир, на каком ремонте зарабатывают – ремонт на перепродажу.
Пример из прошлой сделки
- покупка студии – 5 300 000 ₽, ремонт с мебелью и техникой – 1 100 000 ₽, прочие расходы и налог – около 272 000 ₽;
- продажа – 7 900 000 ₽, чистая прибыль – около 1 068 000 ₽;
- при разделе 50 / 50 доля инвестора – около 534 000 ₽, это около 8% за цикл в среднем 3,5 месяца.
Это результат одной прошлой сделки, а не обещание. Подробный разбор с ошибками расчёта – как считать доходность флиппинга.
На чём теряют новички
- считают прибыль от цены в объявлениях, а продают по цене реальных сделок, которая ниже;
- забывают про налог: квартира в собственности меньше минимального срока владения, и НДФЛ съедает заметную часть прибыли;
- делают ремонт «как для себя», дорогой и долгий;
- не закладывают время продажи: три месяца экспозиции – это три месяца, когда деньги стоят.
Налоги и «предпринимательство»
Частное лицо, продавшее квартиру раньше минимального срока владения, платит НДФЛ: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ за год и 15% с превышения. Облагается доход за вычетом расходов на покупку, если они подтверждены документами. Подробно – в разборе налог при перепродаже квартиры.
Если перепродавать квартиры регулярно, налоговая может посчитать это предпринимательством. Для такой деятельности есть даже свой код ОКВЭД – 68.10, «покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Многие, кто занимается этим постоянно, регистрируют ИП. Как правильно в вашем случае, лучше решить с налоговым консультантом до первой сделки, а не после.