Когда налога нет
Если квартира была в собственности дольше минимального срока владения, доход от продажи налогом не облагается и декларацию подавать не нужно. Общий срок – 5 лет. Сокращённый – 3 года: для квартиры, полученной в наследство или в подарок от близкого родственника, приватизированной, полученной по договору ренты, а также для единственного жилья. Квартира под инвестицию почти никогда не попадает в сокращённые случаи, так что ориентир – 5 лет.
Для купленной квартиры срок обычно считается с даты регистрации права в ЕГРН – её видно в выписке.
Как считается налог
- ставка – 13% с налоговой базы до 2,4 млн ₽ за год и 15% с суммы сверх этого; для нерезидентов – 30%;
- вычет – либо 1 млн ₽, либо подтверждённые документами расходы на покупку этой квартиры; выбирают что-то одно;
- база – цена продажи минус выбранный вычет.
Для перепродажи почти всегда выгоднее вычитать расходы: квартира куплена за несколько миллионов, и налог платится только с разницы. Поэтому все документы на покупку – договор, выписки, платёжки, аккредитив – хранятся до конца сделки и дольше.
Какие ещё расходы примет налоговая – например, на отделку, – зависит от договоров и документов, и здесь много нюансов. Мы разбираем это до покупки и закладываем налог в расчёт сделки заранее: в нашем примере со студией он учтён в строке «прочие расходы и налог».
Правило 70% кадастровой стоимости
Если квартиру продали дешевле 70% её кадастровой стоимости на 1 января года, в котором перешло право, налоговая посчитает доход не по цене договора, а по этим 70%. Правило придумано против занижения цены в договоре, но задевает и честные продажи ниже рынка. Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из ЕГРН.
Декларация и сроки
- декларация 3-НДФЛ – до 30 апреля года, следующего за продажей;
- налог – до 15 июля того же года;
- декларацию подают, даже если налог к уплате вышел нулевым за счёт расходов на покупку; не нужна она, только если квартира продана не дороже 1 млн ₽ или срок владения прошёл.
Когда перепродажа становится бизнесом
Если человек регулярно покупает и продаёт квартиры, налоговая может посчитать это предпринимательством. Тогда льготы для частных лиц под вопросом, а доначисления бывают болезненными. Многие, кто занимается перепродажей постоянно, регистрируют ИП. Как правильно в вашем случае, решайте с налоговым консультантом до первой сделки.
У нас квартира оформляется на инвестора, и налог с продажи платит он как собственник. Поэтому налог считается до раздела прибыли: в примерах сделок прибыль показана уже после него. Нормы приведены на осень 2026 года, перед решением сверьтесь с действующими правилами.