Для кого делается ремонт
Главный покупатель студии или однушки – человек с ипотекой. Он не может купить квартиру и сразу вложить ещё полтора миллиона в ремонт. Ему нужно заехать и жить. Поэтому продаётся не «дизайн», а ощущение «здесь ничего не надо делать»: светло, чисто, всё работает, есть кухня и место для хранения.
Что окупается
- свет – светлые стены, нормальное освещение, никаких тёмных углов на фото;
- кухня и санузел – их покупатель разглядывает дольше всего, и переделывать их дороже всего;
- электрика и трубы – то, что не видно, но всплывает на осмотре и пугает;
- хранение – встроенный шкаф в студии продаёт лучше, чем дорогая плитка;
- мебель и техника в маленькой квартире – готовая к жизни студия уходит быстрее пустой.
Что не окупается
- дорогие материалы «как для себя» – покупатель не доплатит за итальянскую плитку столько, сколько она стоила;
- яркие решения на вкус ремонтирующего – чем нейтральнее, тем шире круг покупателей;
- сложная перепланировка ради лишних метров, если её долго согласовывать;
- месяцы на «ещё чуть-чуть доделать» – каждый месяц ремонта съедает доходность.
Смета считается до покупки
Это главное, что я понял за шесть лет. Если смету считают после покупки, сделка уже может быть убыточной, просто об этом ещё никто не знает. Мы смотрим квартиру со своей бригадой до сделки, оцениваем стены, проводку, трубы, окна и закладываем резерв на скрытые работы: вскрытые стены иногда добавляют работ.
Почему у нас ремонт стоит от 1,1 млн ₽
- прямые контракты с поставщиками – материалы дешевле;
- своя бригада – нет наценки субподрядчиков;
- типовые проверенные решения – не изобретаем заново на каждом объекте;
- принцип «дорого выглядит – разумно стоит».
Посмотреть, как выглядят квартиры до и после, можно в нашем Telegram-канале. А чем ремонт на продажу отличается от ремонта под аренду – в разборе ремонт квартиры под сдачу.