Вариант 1. НДФЛ как частное лицо
Доход от аренды прибавляется к остальным вашим доходам за год и облагается по прогрессивной шкале: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ за год, 15% – с части от 2,4 до 5 млн ₽, дальше 18, 20 и 22% для совсем крупных сумм. Если у вас высокая зарплата, аренда может попасть уже под 15%.
Расходы на ремонт, мебель и коммуналку частное лицо из дохода не вычитает – налог считается со всей арендной платы. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.
Вариант 2. Налог на профессиональный доход (самозанятость)
- 4%, если квартиру снимает частное лицо, и 6%, если компания или ИП;
- доход за год – не больше 2,4 млн ₽ по всем видам деятельности на этом налоге вместе;
- регистрация – в приложении «Мой налог», без визита в налоговую и без деклараций;
- на каждую оплату формируется чек в приложении, налог приходит в начале следующего месяца, заплатить нужно до 28-го числа;
- при регистрации даётся налоговый вычет 10 000 ₽, пока он не израсходован, ставки ниже: 3% и 4%.
Важная деталь: самозанятым можно сдавать только жилое помещение. Апартаменты юридически нежилые, поэтому сдавать их на налоге для самозанятых нельзя – только с НДФЛ или как ИП. То же с коммерческими помещениями.
Вариант 3. ИП
Имеет смысл, когда квартир несколько или доход от аренды больше лимита самозанятого. Чаще всего выбирают упрощёнку «доходы» или патент на сдачу жилья: в Петербурге он есть, а стоимость зависит от площади. ИП – это уже бухгалтерия, взносы и отчётность, поэтому для одной квартиры я его обычно не советую.
Как выбираю я для одной квартиры
Если арендатор – частное лицо и доход укладывается в лимит, самозанятость почти всегда выгоднее: 4% против минимум 13%, и никаких деклараций. Если квартир несколько или речь об апартаментах – считаем вариант с ИП. НДФЛ остаётся для тех, кто сдаёт редко и не хочет ничего регистрировать.
Что будет, если не платить
Жильцы, соседи и управляющая компания знают, что квартира сдаётся, а платёжные переводы видны банкам. Если налоговая выяснит, что доход был, а декларации не было, к налогу добавятся пени и штрафы: за неподанную декларацию – 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, за неуплату – 20% от неуплаченного. Дешевле платить сразу.
Как налог влияет на итоговую доходность, показано в разборе доходность сдачи квартиры в аренду. Нормы приведены на осень 2026 года; перед решением сверьтесь с действующими правилами или с налоговым консультантом.