Документы и история квартиры
- свежая выписка из ЕГРН – кто собственник, есть ли обременения: ипотека, арест, запрет регистрации;
- история владения – как часто квартира меняла хозяев; три продажи за два года – повод выяснить почему;
- основание права – купля-продажа, наследство, приватизация, дарение; у наследства и приватизации свои риски, о которых ниже;
- поэтажный план и техпаспорт – совпадает ли то, что нарисовано, с тем, что вы видите.
Продавец
- банкротство – нет ли продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и не идёт ли дело в арбитражном суде; сделку банкрота могут оспорить;
- долги и суды – база исполнительных производств ФССП и картотеки судов: крупные долги – повод насторожиться;
- дееспособность – справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, если есть сомнения; их получает сам продавец;
- супруг – нужно ли нотариальное согласие супруга на продажу.
Кто прописан и кто имеет права
Справка о зарегистрированных лицах показывает, кто прописан сейчас. Отдельно смотрю тех, кто отказался от приватизации: они могут сохранить право жить в квартире и после продажи. При наследстве выясняю, нет ли других наследников, которые могут объявиться и оспорить раздел. Если в квартире есть доли детей, сделка идёт с разрешения органов опеки.
Перепланировка и долги по квартире
- неузаконенная перепланировка – покупателю с ипотекой банк может отказать, а узаконить потом дороже и дольше;
- долги за коммунальные услуги и капремонт – справка об отсутствии задолженности перед сделкой;
- дом не признан аварийным и не стоит в планах на снос или реконструкцию без понятных сроков.
Техника: что смотрю на осмотре
- стояки и трубы, следы протечек на потолке и у соседей снизу;
- проводка: старая алюминиевая, щиток, хватит ли мощности на кухню и стиральную машину;
- окна, батареи, вентиляция, запах сырости;
- перекрытия и стены в старом фонде;
- подъезд, лифт, двор – их видит каждый будущий арендатор и покупатель.
Техническое состояние мы смотрим вместе с бригадой, чтобы смета была готова до покупки, а не после.
Как платить
Деньги продавцу – только после регистрации перехода права, через аккредитив или банковскую ячейку. Мы работаем через аккредитив в Сбере: продавец получает деньги, когда квартира уже зарегистрирована на покупателя. Подробнее – безопасность инвестора. Если вы, наоборот, продаёте квартиру со сложной историей, – выкуп квартир.