Почему не всё в одно
Любой инструмент хорош в одних условиях и слаб в других. Вклады выигрывают, пока ключевая ставка высокая, и проигрывают, когда она снижается. Недвижимость, наоборот, оживает, когда дешевеет ипотека, и замирает, когда ипотека дорогая. Распределив сумму, вы перестаёте зависеть от одного сценария.
Как обычно раскладывают крупную сумму
Это не рецепт, а логика, от которой отталкиваются:
- подушка – запас на полгода-год жизни на вкладах или накопительных счетах, разложенный по банкам в пределах лимита страхования;
- надёжная часть – то, что может понадобиться в горизонте года-двух: вклады, облигации;
- часть на рост – деньги, которые не понадобятся ближайшие месяцы: недвижимость, в том числе активные стратегии.
Пропорции у всех разные: они зависят от возраста, доходов, обязательств и отношения к риску. Готовой формулы «70 на 30» мы не даём – честно её дать нельзя, не зная ваших обстоятельств.
Один объект или два
Если часть суммы идёт в недвижимость, с 10 млн не обязательно складывать всё в одну квартиру. Два объекта поменьше – это два независимых срока продажи и две сметы: если одна квартира задержалась, вторая может уже принести результат.
Обратная сторона – два объекта требуют вдвое больше контроля. Поэтому у нас правило: одновременно не больше четырёх объектов на всю команду, чтобы каждый вёлся лично. Новый объект берём, только когда освобождается место.
Налоги на крупный доход
- проценты по вкладам сверх необлагаемого лимита облагаются НДФЛ – на крупной сумме это уже заметные деньги;
- доход от продажи квартиры, которой вы владели меньше минимального срока, облагается НДФЛ, а при крупной прибыли часть налога считается по повышенной ставке;
- в наших расчётах налог учитывается до раздела прибыли – в примерах сделок прибыль показана уже после него.
Точные ставки и лимиты меняются – перед решением стоит свериться с действующими правилами или с налоговым консультантом.
Что спросить у управляющего, прежде чем отдать крупную сумму
- на чьё имя оформляется квартира – правильный ответ: на ваше, с записью в ЕГРН;
- как проходят расчёты – через аккредитив или другой банковский механизм, а не наличными и не переводом на личную карту;
- есть ли смета и план продажи до покупки, а не после;
- что будет, если продажа затянется, – есть ли второй сценарий, например сдача в аренду;
- сколько объектов команда ведёт одновременно и можно ли посмотреть прошлые сделки с документами.
Наши ответы на эти вопросы – на странице безопасность инвестора. Это не индивидуальная инвестиционная рекомендация: решение зависит от ваших целей и обстоятельств.