Что такое апартаменты
Юридически это нежилое помещение, в котором можно жить. В апартаментах можно оформить временную регистрацию, но не постоянную. Бывают два формата: сервисные апартаменты с управляющей компанией, которая сама сдаёт номера, и «квартиры без прописки» в обычном доме, построенном на земле под коммерческую застройку.
Почему они дешевле квартир
- ипотека – льготные и семейные программы на апартаменты не распространяются, а обычную ипотеку дают не все банки;
- вычет – имущественный вычет при покупке положен за жильё, а апартаменты жильём не считаются;
- налог на имущество – обычно выше, чем у квартиры, и вычетов по площади, как у жилья, нет;
- коммунальные платежи – тарифы бывают выше, чем в жилых домах;
- материнский капитал на покупку апартаментов не направить.
Всё это сужает круг покупателей, а значит, и цену при перепродаже. Дешевле купить – дешевле и продать.
Плюсы для инвестора
- вход дешевле, чем в квартиру того же класса и в той же локации;
- в сервисных комплексах сдачей занимается оператор: заселение, уборка, ремонт – не ваша забота;
- в хороших локациях краткосрочная аренда приносит больше, чем долгосрочная в обычной квартире.
Подводные камни
Доход в сервисных апартаментах зависит от оператора, а не от вас. Обещанная доходность – это прогноз управляющей компании, а не обязательство. Прочитайте договор управления: сколько забирает оператор, кто платит за ремонт номера, на каких условиях его можно расторгнуть и что будет при продаже.
Второе – конкуренция внутри комплекса. В одном доме сотни одинаковых номеров, и при продаже вы стоите в очереди с соседями. Поэтому апартаменты продаются дольше квартир, и на цену сильнее влияет арендный потенциал комплекса, чем ваш ремонт.
Третье – правила могут меняться. Вокруг статуса апартаментов давно идут разговоры о переводе в жильё, но пока это не решено, и покупать в расчёте на будущий закон рискованно.
Апартаменты или квартира
Если цель – стабильная аренда без участия и вы готовы к долгой продаже, сервисные апартаменты в сильной локации имеют смысл. Если важна ликвидность – возможность продать быстро и дорого, квартира выигрывает: её может купить больше людей, в том числе с льготной ипотекой.
По этой же причине для флиппинга обычно берут квартиры, а не апартаменты: готовую квартиру после ремонта покупатель с ипотекой забирает быстрее. Как сравнить сдачу квартиры с другими вариантами – в разборе доходная квартира. Если апартаменты уже есть и их нужно продать быстро – выкуп апартаментов.
Это не индивидуальная инвестиционная рекомендация: решение зависит от ваших целей, суммы и срока.